Tout savoir sur l'impôt sur la plus-value immobilière

Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l'aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable sauf exceptions.

Comment la plus-value immobilière est-elle taxée ?

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

• l'impôt sur le revenu

• Et les prélèvements sociaux

Quelles sont les ventes concernées ?

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)

• Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitude, usufruit, nue-propriété)

• Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)

• Échange de biens, partage ou apport en société

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.

La plus-value sur la résidence principale est-elle exonérée ?

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).

Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.

Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

Attention : s'agissant d'un terrain vendu comme terrain à bâtir, attenant à la résidence principale, il ne peut pas être considéré comme une dépendance immédiate et nécessaire ; par conséquent les cessions de terrain à bâtir ne bénéficient pas de l'exonération, même si la cession intervient simultanément à la cession de l'habitation principale ou dans un délai rapproché.

Conformément aux dispositions de l'art. 74 SD de l'annexe II au CGI, en cas de cession portant sur une partie d'un bien, la plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d'acquisition afférente à cette seule partie. L'article 74 SF de l'annexe II au CGI précise, quant à lui, que dans une telle hypothèse, les charges, les indemnités augmentatives du prix ainsi que les frais d'acquisition doivent être retenus dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 130).

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

• Caractéristiques du bien cédé

• Situation du vendeur

• Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé :

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

• Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans

• Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

À noter : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €

• Vente d'un droit de surélévation

• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Vous touchez une pension de vieillesse

• Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)

• Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées

• Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés

• Vous êtes non résident en France

Exonérations liées à l'acheteur

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

• Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social

• Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux

• Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

• Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

À noter : Dans les zones tendues (A bis, A et B1), l'exonération est aussi accordée, sous conditions, si le bien est vendu pour être affecté au logement intermédiaire.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :

• Prix de vente du bien

• Prix d'acquisition du bien

Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.

Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte de vente.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Prix d'acquisition

Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

• Bien immobilier acheté
  

Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.

Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

-Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel)

-Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat

-Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans

-Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)

• Bien immobilier reçu gratuitement

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Quels sont les abattements pouvant être déduits de la plus-value immobilière ?

Abattement pour durée de détention

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

• Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).

• Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.

Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)

• 1,6 % pour la 22e année

• 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)

Soit un abattement total de 55  %(26,4 % + 1,6 % + 27 %).

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu et également de prélèvements sociaux.

Abattements exceptionnels

• Abattement lié à des opérations d'urbanisme ou de revitalisation du territoire ou d'intérêt national

• Abattement exceptionnel en zone tendue

Quels sont l'impôt et les prélèvements sociaux à payer sur la plus-value immobilière ?

Sur votre plus-value, vous devez payer un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux.

Vous pouvez estimer le montant des impôts à payer sur une plus-value immobilière en cliquant sur le lien.

Impôt sur le revenu

La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Exemple :

Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %).

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.

Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).

La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

Prélèvements sociaux

Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

Exemple :

Pour une plus-value imposable de 20 000 €, les prélèvements sociaux sont de 3 400 € (20 000 € x 17,20 %).

Avec l'impôt sur le revenu, le prélèvement total sera donc de 7 200 € (3 800 € + 3 400 €).

Comment déclarer la plus-value immobilière réalisée ?

Les formalités sont effectuées par le notaire chargé de la vente. Il effectuera les opérations suivantes :

• Démarches auprès de l'administration fiscale

• Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer

• Établissement de la déclaration

• Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

• Montant de la plus-value déclarée par le notaire

• Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de première cession d'un logement autre que votre résidence principale

N’hésitez pas à nous contacter, nous mettrons à votre disposition notre expertise et notre connaissance approfondie des impôts et taxes liés à la division parcellaire pour vous estimer le montant de l'impôt sur la plus-value immobilière.

Vendôme, votre expert en valorisation foncière